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                          肇慶市人民政府印發《關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的實施意見》的通知

                          保護視力色: 來源:肇慶市人民政府辦公室     撰寫時間:2021-07-01 19:19    字體大?。?[大] [中] [小]

                          各縣(市、區)人民政府,肇慶高新區管委會,肇慶新區管委會,粵桂合作特別試驗區(肇慶)管委會,市政府有關部門、直屬有關單位:

                            現將《關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的實施意見》印發給你們,請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題,請徑向市“三舊”改造工作領導小組辦公室(設在肇慶市自然資源局)反映。


                          肇慶市人民政府

                          2021年6月29日


                          關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的實施意見

                            為推動我市“三舊”改造工作取得新突破,深化土地供給側結構性改革,推進土地資源節約集約利用,為我市加快綠色崛起、爭當灣區新秀提供更優質的土地資源保障,根據《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》(廣東省人民政府令第279號)和《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》(粵府〔2019〕71號)等文件精神,結合我市實際,提出本實施意見。 

                            一、總體要求

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                            以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神,深入貫徹習近平總書記對廣東重要講話和重要指示批示精神,按照黨中央、國務院關于深入推進城鎮低效用地再開發的決策部署,遵循市場規律,發揮政府主導優勢,以提高存量建設用地利用效率為核心,以改善城鄉人居環境、促進產業轉型升級、加強歷史文化和生態環境保護為重點,以優化“三舊”改造配套政策體系為基礎,全力推動“三舊”改造取得突破性進展。

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                            堅持政府主導,社會參與。政府做好“三舊”改造政策制定、規劃引導和服務等工作,充分調動相關職能部門、土地權利人和國有企業等市場主體的積極性,吸引優質社會資本參與“三舊”改造。

                            堅持規劃統籌,公共利益優先。以規劃實施為導向,以公共利益優先和產業空間保障為原則,通過“三舊”改造完善城市功能、優化用地結構、改善交通體系、補足公共配套短板。

                            堅持利益共享,公平合理,公開公正。堅持以人為本,以群眾是否滿意作為“三舊”改造是否成功的重要標準,努力實現多方共贏。加強“三舊”改造信息公開,打造陽光工程,嚴防廉政風險,維護改造各方合法權益。

                            二、深化改革措施

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                            1.“三舊”改造單元規劃可作為項目實施依據。

                            “三舊”改造涉及控制性詳細規劃(以下簡稱控規)未覆蓋的區域,可由自然資源部門組織編制“三舊”改造單元規劃,參照控規審批程序批準后,作為控規實施。

                            在符合“三舊”改造政策的前提下,能按法定控規實施的可不再另行編制“三舊”改造單元規劃,但須對改造項目的目標定位、改造模式、公共配套、利益平衡及分期實施等方面內容作出專題說明。

                            控規已覆蓋或已批“三舊”改造單元規劃,但需對其用地性質、容積率、限高等強制性內容進行調整的,可參照控規修改程序,編制“三舊”改造單元規劃覆蓋原控規或修改已批“三舊”改造單元規劃。

                            2.優化建設用地規模調節機制。

                            確需實施“三舊”改造,但因不符合土地利用總體規劃而無法納入“三舊”改造標圖建庫范圍的,可按程序和權限修改土地利用總體規劃,落實建設用地規模后納入標圖建庫范圍。涉及城市總體規劃限建區的,可按程序一并調整。國土空間規劃編制完成后,可按照國土空間規劃管理要求進行銜接或調整。

                            不符合土地利用總體規劃的,可根據《廣東省人民政府關于加快推進全省國土空間規劃工作的通知》(粵府函〔2019〕353號)關于過渡期內現有空間規劃一致性處理的規定,通過有條件建設區使用的方式調整建設用地布局,落實規模后標圖入庫;土地利用總體規劃已經調整并落實建設用地規模,但在城市總體規劃中位于限建區的,在不突破生態紅線、永久基本農田保護紅線和相關規劃確定的禁止建設區和強制性內容的前提下,可通過對建設項目所在地塊編制或調整控規、編制“三舊”改造單元規劃,明確規劃管理要求,在編制國土空間規劃時按“一張圖”要求做一致性處理。

                           ?。ㄋ模﹦撔聦彶閳笈鷻C制。

                            3.優化標圖建庫審查要求。

                            對歷史原因調出或未落實建設用地規模,第二次全國土地調查或最新的土地利用現狀圖確定為非建設用地,但實地在2009年12月31日前已建設使用,符合上蓋物占地比例要求,現確需改造建設且不涉及復墾的,落實建設用地規模后可納入標圖建庫范圍。

                            相鄰多宗地(不含已認定閑置土地的地塊),各宗地除上蓋物比例外其余條件均滿足一般入庫條件的,可整體核算上蓋物占地比例申請入庫,并且入庫后必須整體實施改造。宗地之間以道路、河流隔開的,且中間再未間隔其他地塊的,屬相鄰多宗地。

                            上蓋物占地比例未達到30%,但經屬地自然資源或相關行業主管部門確認,符合相關規劃條件或行業用地標準規定的下限,或改造后用于建設教育、醫療、養老、體育等公益性項目的,可納入標圖建庫范圍。

                            4.簡化“三舊”用地報批手續。

                            實地在2009年12月31日前已建設使用并已按第3點規定納入標圖建庫范圍的,遵循實事求是的原則,落實建設用地規模后可按建設用地辦理“三舊”用地手續。

                            涉及完善集體建設用地手續并轉為國有建設用地的“三舊”改造項目,可將項目改造方案以及完善集體建設用地手續材料、轉為國有建設用地材料一并報市政府審批。

                            5.優化改造方案(項目)審批手續。

                            “三舊”改造項目應當在征集改造意愿的基礎上,根據相關權利人申請或政府實施改造需要,由屬地自然資源部門組織編制改造方案上報審批實施。

                            對“三舊”改造項目不涉及土壤重點監管企業或疑似污染地塊的,其項目審批可與土壤污染調查同步進行。具體由申請改造主體在報審時對地塊使用歷史沿革和土壤狀況予以說明,并承諾落實有關土壤污染狀況調查相關工作,保證土地招拍掛前或簽訂土地出讓合同(適用于非招拍掛項目)前按要求完成土壤污染調查,提供相關部門的備案復函,符合環保有關規定后方可實施改造。

                            6.優化微改造項目審批手續。

                            微改造指在維持現狀建設格局基本不變的前提下,以整飾修繕、完善公共配套設施、功能改變等方式對“三舊”用地進行綜合整治。

                            微改造項目的改造方案可參考一般“三舊”改造方案編制內容并按實際情況適當精簡制定,具體包括現狀調查成果、改造范圍、改造成本(含資金來源)、改造時序、改造成效、歷史文化保護、相關權利人改造意愿等內容。

                            鄉、鎮政府(街道辦)負責指導、組織做好本轄區各類微改造項目的申報工作,提前做好項目的資金預算安排及申報財政資金計劃工作;縣(市、區)政府(管委會)負責對本轄區上報的微改造項目的審批和后續跟蹤監管工作。經批準的微改造項目(含改造方案),由鄉、鎮政府(街道辦)組織報所屬縣(市、區)政府(管委會)“三舊”改造主管部門備案。

                            對微改造項目因歷史原因缺乏建設工程規劃許可而未能辦理建設工程消防設計審核和備案的,可由項目所在縣(市、區)政府(管委會)召集相關部門研究,經審議認為符合《廣東省公安廳關于進一步明確建設工程消防設計審核和備案辦理有關事項的通知》(粵公規〔2018〕2號)第三條情形的,形成會議紀要,作為辦理建設工程消防設計審核或備案的依據。

                            微改造項目可憑項目批復文件、改造方案、驗收文件、資金投入或結算證明、改造前后照片等材料向屬地縣(市、區)政府(管委會)“三舊”改造主管部門申請納入“三舊”改造成效統計。對于未制定改造方案、未按照微改造審批程序實施但符合《廣東省國土資源廳關于“三舊”改造成效統計工作有關事項的通知》(粵國土資三舊發〔2014〕327號)有關規定的微改造項目亦可納入“三舊”改造成效統計。

                            各縣(市、區)政府(管委會)應結合老舊小區改造、美麗鄉村建設、文明城市建設等專項工作統籌推進微改造。

                            7.推行區域評估制度。

                            鼓勵連片改造村鎮工業集聚區、“工改工”等項目,參照《關于印發〈肇慶市工程建設項目區域評估實施方案〉的通知》(肇建改辦〔2020〕1號)要求,開展區域評估工作。

                            對已完成區域評估的連片改造項目,在符合區域評估報告使用條件下,不再要求單個改造項目進行壓覆重要礦產資源、節能、環境影響、地質災害危險性、地震安全性等相關評估。

                           ?。ㄎ澹┲С终w連片改造。

                            8.支持舊城鎮、舊村莊整體改造。

                            舊城鎮改造主要指城鎮國有土地的舊房屋改造。城鎮國有土地上建設年代久遠、基礎設施不全、影響城市功能、建筑結構陳舊、存在安全隱患以及因公共利益需要拆遷的房屋及其附屬物應納入舊城鎮改造范圍。

                            舊村莊改造主要指“城中村”“園中村”“空心村”等在內的舊村莊改造。舊村莊是指以集體建設用地為主,用途主要為宅基地,包括村屬學校、巷道、曬場、村辦公用房等公共設施用地。

                            舊城鎮、舊村莊改造原則應連片實施改造,即按街區[以道路或自然界線(如河流)劃分的區域]實施改造;對不能形成街區的,改造面積應不小于30畝。

                            鼓勵市場主體對連片舊城鎮、舊村莊用地通過簽訂搬遷補償協議等方式整合相關房地產權益,并按規定移交政府公開出讓實施拆除重建改造,享受如下獎補優惠:

                           ?。?)舊城鎮用地部分,按成交樓面單價乘以認定建筑面積2.2倍予以獎補;項目面積在200畝及以上的,按成交樓面單價乘以認定建筑面積2.5倍予以獎補;獎補金額原則不超過成交價款。

                            認定建筑面積指由項目所在縣(市、區)政府(管委會)或其指定單位認定可以獲得補償的總建筑面積(即按《國有土地上房屋征收與補償條例》規定實施征收可獲得補償的合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的總建筑面積),鑒于各地歷史情況可能不同,具體認定標準由各縣(市、區)政府(管委會)自行制定并報市“三舊”改造主管部門備案。

                           ?。?)舊村莊用地部分,按成交價款的95%予以獎補。

                            經農村集體經濟組織同意,舊村莊改造項目可整合本村權屬范圍內符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的其他用地納入一并實施改造。納入的其他用地可參照邊角地、夾心地、插花地有關規定單獨申請或與“三舊”改造的主體地塊一并申請辦理標圖建庫入庫、用地報批等手續,但只能用于復建安置或公益設施建設,且不適用上款第(2)點獎補優惠。

                            9.支持集體和國有建設用地混合改造。

                            連片的舊城鎮(國有建設用地為主)、舊村莊(集體建設用地為主)用地相鄰、難以分割的,支持整體規劃實施混合改造項目,并按對應面積、改造類型享受連片改造獎補優惠。

                            連片舊城鎮、舊村莊混合改造項目中有舊廠房用地(包括國有、集體性質的舊廠房)的,若舊城鎮、舊村莊用地面積合計占項目用地總面積70%或以上的,舊廠房用地可申請一并實施改造,按連片舊城鎮改造優惠標準獎補。

                            對已明確改造主體、項目面積200畝以上的舊城鎮、舊村莊改造項目,允許申請分期實施改造,但每期用地面積應不小于30畝,且舊城鎮、舊村莊用地面積合計比例不得低于每期用地面積的70%。

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                            10.采取多種地價計收方式。

                            在保障政府收益不受損的前提下,允許以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收繳土地價款,具體地價計收標準及形式另行制定。

                            11.創新創業載體享受差別化地價。

                            鼓勵利用“三舊”用地建設科技企業孵化器、眾創空間、新型研發機構、實驗室、專業鎮協同創新中心等創新創業載體,按科研用地或工業用地用途供地,并綜合考慮分割轉讓比例、轉讓限制條件、政府回購權等因素實行差別化地價。

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                            12.實行土地增值稅補助政策。

                            落實省政府規定的土地增值稅補助政策,自2019年度起,市財政部門會同自然資源、稅務部門核算全市“三舊”改造項目所產生的土地增值稅收入(全口徑)較上一年度增長超過8%的部分,以市政府名義向省財政廳提出資金補助申請(附本年度及上年度“三舊”改造項目及其產生的土地增值稅收入明細)。省按30%的比例核定補助我市后,按我市財政、稅收有關規定返還給各縣(市、區)政府(管委會),作為“三舊”改造工作專項資金。

                            13.加大對“工改工”及公益性項目獎補力度。

                            各縣(市、區)政府(管委會)應落實資金保障,統籌運用“三舊”改造土地出讓、稅收等資金,對村鎮工業集聚區升級改造、“工改工”項目和增加綠地、體育公園、歷史文物保護等公益性改造項目實施獎補;并加快組織開展各自轄區內工業用地控制線的劃定工作,對控制線范圍內的工業用地原則上只允許實施“工改工”和“工改公益”項目。

                            “工改工”項目獎補應先取得項目批復(明確具體獎補條件、標準),實施改造并達到獎補條件后,憑項目批復、改造前舊廠房現狀證明、改造后竣工驗收文件或達產證明等材料,經所在鄉、鎮政府(街道辦)或園區主管部門核實,向所在縣(市、區)政府(管委會)工業和信息化部門提出獎補申請,工業和信息化部門根據項目情況征求發展和改革、自然資源、財政、生態環境等部門意見報政府(管委會)審批,批準后由對應財政部門辦理資金撥付手續。

                            對“工改工”項目建設高標準廠房、改造后容積率大于2.0的,對超出原約定容積率的新建建筑面積,按每平方米東南板塊500元、西北板塊300元的標準給予獎勵,單個項目獎勵最高不超過2000萬元。

                            對“工改工”項目改造后用于研發、創意、設計、中試、檢測、無污染生產等環節及其配套設施的新型產業項目,容積率不低于2.5的,配套行政辦公及生活服務設施計容建筑面積可放寬至不大于總計容面積的30%,其中,配套行政辦公及生活服務設施計容建筑面積不大于總計容面積的20%部分可以分割登記、轉讓。

                            對“工改工”項目通過出租方式將土地使用權出租給新投資者改造開發、租賃期在10年及以上,新引進項目符合現行園區入園標準等有關要求的,在引進項目投產后,連續三年將新引進項目每年同比新增地方財政貢獻量的20%獎勵給舊廠房原權利人、30%獎勵給新投資者。

                            對“工改工”項目通過重組、合并等形式依法收購產業用地進行再開發,新引進項目符合所在園區現行入園標準等有關要求,在達產后兩年內實現相關稅收承諾的,給予其獎勵。獎勵金額按其在辦理土地、房產過戶手續中繳納的地方財政貢獻量計算。

                            對政府收儲低效舊廠房用地重新引入優質產業的“工改工”項目,鼓勵各縣(市、區)政府(管委會)按不高于所在地新增工業用地成本(包括土地征收、報批及“五通一平”成本)的標準進行收儲補償,具體標準由各縣(市、區)政府(管委會)研究確定并報市自然資源部門備案。

                            財政部門在“工改居”、“工改商”項目的政府收益中計提20%作為“工改工”和公益性項目的獎補專項資金。

                            14.降低改造項目稅收負擔。

                            經市政府或項目所在縣(市、區)政府(管委會)確認,同一項目原多個權利主體通過權益轉移形成單一主體承擔拆遷改造工作的,屬于政府征收(收回)房產、土地并出讓的行為,按相關稅收政策辦理。

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                            15.保障公益性項目用地供給。

                            “三舊”改造項目(不含政府收儲、“工改工”和微改造項目)應當按照城鄉規劃要求,將不低于項目總用地面積15%的用地以凈地方式無償移交政府作公益性用地,用于城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性設施建設。對項目所在控規或“三舊”改造單元規劃未提出預留公益性用地要求,或項目面積較小,無法提供有效的公益性用地等情形,無法按規劃落實公益性用地的,按應移交用地面積、項目規劃用途、項目規劃容積率計算土地價款,納入應繳交的土地出讓金范圍一并繳納。對于項目移交公益性用地超出15%的,政府按超出部分的移交用地面積、項目規劃用途、項目規劃容積率計算土地價款,補償改造主體。    

                            16.規范“商改居”項目。

                            對商服(含餐飲、旅館、商務金融、娛樂及其他商業服務)用地改造為居?。ê套。┯玫氐呐f城鎮改造項目,須符合現行控規用地性質要求方可申請實施改造。

                            17.優化“工改居”、“工改商”項目。

                            對舊廠房改造為居住、商服等經營性項目,申請掛賬收儲的,在本實施意見施行后一年內交地的,按土地出讓成交總價款對應容積率2.0部分的60%予以補償;在本實施意見施行一年后、兩年內交地的,按土地出讓成交總價款對應容積率2.0部分的50%予以補償;在本實施意見施行兩年后交地的,按土地出讓成交總價款對應容積率2.0部分的40%予以補償;出讓容積率不足2.0的,按成交樓面地價折算2.0補足;出讓面積原則不少于原凈用地面積的85%,少于85%的,對85%減少部分按成交樓面地價標準折算補償。申請直接補償收儲的,按原批準凈用地面積、不高于所在片區居住或商服基準地價60%的標準予以補償[其中端州區按所在片區居住或商服基準地價60%的標準予以補償,其他縣(市、區)政府(管委會)根據各自轄區情況確定具體執行比例,同一縣(市、區)政府(管委會)的補償標準須一致];直接補償收儲土地涉及開展土壤污染狀況調查工作及其費用由土地收儲機構承擔。對改造效益較好、收儲后能馬上出讓的舊廠房用地涉及抵押等情況,鼓勵國有企業等市場主體先行墊付費用解除抵押,通過收購或合作等方式推進改造。對《肇慶市人民政府關于印發肇慶市“三舊”改造實施意見的通知》(肇府規〔2018〕32號)施行后、本實施意見施行前批復的“工改居”、“工改商”收儲項目,未實施補償的,按照“就高不就低”原則,適用上述補償標準。

                            對土地集體所有的舊廠房改造為居住、商服等經營性項目,先申請集體建設用地轉為國有建設用地,再按上款標準予以補償。

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                            18.提高低效用地項目運營成本。

                            各縣(市、區)政府(管委會)可對轄區內產業項目的用地規模、畝均產值、單位能耗、排污強度、勞動生產率等指標定期進行統計,按用地效率進行分等定級,并在用能、用電、用水、排污權等方面實行差別化配置,倒逼低效用地主體主動實施改造或退出用地。

                            自然資源部門根據實際情況會同同級有關部門對轄區存量建設用地進行調查評價,將低效用地納入標圖建庫和“三舊”改造專項規劃范圍推動實施改造。

                           ?。ㄊ娀椖繉嵤┍O管。

                            19.實行項目協議監管。

                            各縣(市、區)政府(管委會)要按照肇府規〔2018〕32號文規定的時間節點、監管內容等要求與有關改造主體簽訂監管協議,將協議作為土地出讓合同附件,并組織項目所在鄉、鎮政府(街道辦)會相關職能部門落實監管。對于產業類改造項目,可將產業準入條件、投產時間、投資強度、產出效率和節能環保、股權變更約束等要求納入監管協議。對于改造主體不依規依約實施改造的,縣(市、區)政府(管委會)應責令改造主體限期整改,拒不整改的可由原批準單位撤銷對改造方案的批復,并將企業失信行為納入信用記錄向社會公布,依法限制改造主體參與其他“三舊”改造項目。

                            20.發揮政府補位作用。

                            本實施意見施行之日起,對于肇府規〔2018〕32號文實施前已批復、未取消的“三舊”改造項目(含已申請延長改造期限但未獲批準的項目),未動工建設的,自動延長項目改造期限半年;肇府規〔2018〕32號文實施后確定改造主體的“三舊”項目,改造主體必須在項目批復后一年內申請辦理用地(土地征收、集體建設用地轉國有)或規劃(取得建設工程規劃許可證、施工許可證)等相關手續,并在兩年內動工建設(具體以土地出讓合同、監管協議約定條款為準)。超出上述期限未按規定實施改造,且在期限內未申請延長改造期限的,原“三舊”改造項目批復自動失效,相關改造主體資格滅失。

                            對于已批復或確定改造主體的“三舊”改造項目,部分用地已動工建設或已辦部分用地手續,但項目仍難以繼續推進的,該項目改造主體可申請退回已享受“三舊”改造政策優惠,將項目轉為由政府主導的方式推進。市或縣(市、區)政府(管委會)可對改造主體前期投入的費用進行核定,予以合理補償,并在現有工作基礎上繼續推進土地、房產征收(收回)等工作(可按程序重新確定新的改造主體負責具體實施推進事宜)。原改造主體取得用地時另有約定的,按相關約定執行。

                            21.實行信息全流程公開。

                            各縣(市、區)政府(管委會)要以信息公開為抓手,建立有效的風險防控體系,打造“三舊”改造陽光工程,嚴防廉政風險。將“三舊”改造標圖建庫、項目確認、規劃計劃編制、實施方案及用地審批、簽訂監管協議、土地供應、地價款核算、稅費繳交、竣工驗收等各事項的標準和辦事流程納入政府信息主動公開范圍。對具體“三舊”改造項目的審批結果應依法依規及時公開。

                            三、工作要求

                           ?。ㄊ唬娀h級政府主體責任。

                            各縣(市、區)政府(管委會)要充分認識“三舊”改造的重大意義,切實履行主體責任。建立完善由政府牽頭的“三舊”改造工作協調機制和容錯糾錯機制,主要負責人要親自抓,督促相關部門各司其職、各負其責,合力推進“三舊”改造工作。針對“三舊”改造重點區域,要組織公安、自然資源、生態環境、住房和城鄉建設、市場監督管理、稅務等部門加大聯合執法力度,堅決清理各種違法違規生產經營行為,強力推進違法用地、違法建設治理工作。

                           ?。ㄊ娀瘏f同推進合力。

                            各有關部門要明確分工,落實“三舊”改造工作責任。自然資源部門負責統籌推進“三舊”改造工作,重點做好“三舊”改造政策研究、專項規劃編制、標圖建庫、規劃用地管理、不動產登記等工作,加強政策解讀和宣傳。住房和城鄉建設部門負責“三舊”改造涉及市政配套設施建設監督、歷史建筑保護利用等工作。城市管理和綜合執法部門負責“三舊”改造涉及違法建設治理工作。工業和信息化部門負責對制造業企業“畝均效益”進行綜合評價及倒逼促改、引導村鎮工業集聚區升級改造等工作。財政部門負責建立資金統籌機制,配合相關職能部門制定完善土地出讓收入分配使用、“工改工”及公益性項目財政獎補等政策。農業農村部門負責指導農村集體經濟組織做好集體資產管理。文化廣電旅游體育部門負責對“三舊”改造中的不可移動文物做好保護及活化利用工作。金融工作部門負責制定金融支持政策,采取多種手段拓展改造項目融資渠道。稅務部門負責落實“三舊”改造稅收指引,加強稅收政策解讀和宣傳,研究解決“三舊”改造稅收實務問題。發展和改革、公安、人力資源和社會保障、生態環境、交通運輸、衛生健康等部門在各自職責范圍內做好“三舊”改造倒逼促改和實施監管工作。

                            本意見自2021年7月1日起施行,有效期5年。此前市其他“三舊”改造政策與本意見不一致的,以本意見為準。


                          公開方式:主動公開


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